Kentsel dönüşüm ile yenilenirken nelere dikkat etmek gerekiyor?
Aykar İnşaat, gayrimenkul sektörünün gündeminde olan kentsel dönüşüm süreci hakkında bina sahiplerine önemli bilgiler veriyor.

Halk arasında “Kentsel dönüşüm” olarak bilinen ‘6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümüne’ dair yasa kapsamında mevcut güvensiz binaların yıkılıp yerine güvenli bir bina yapılmasını isteyenlerin dikkat etmesi gereken noktalar bulunuyor. Kentsel dönüşüm çerçevesinde,Aykar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İnşaat Mühendisi Faruk Aydın bina sahiplerine yol gösterecek tavsiyelerde bulundu.

Yıkım kararı alının binalara devlet kira yardımı yapıyor!

Öncelikli olarak binanızın yıkılıp yeni ve güvenli bir bina yapılmasını istiyorsanız, kat sahiplerinden herhangi birinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Lisans verilmiş olan firmalara başvuru yapması yeterlidir. Ancak yıkılan binanın yerine yenisinin inşa edilmesi için en az kat maliklerinin 2/3’ünün onayı gerekmektedir.

Faruk Aydın, bu süreçte en kısa sürede sonuç alınabilmesinin tüm maliklerin ortak kararı ile başlatılan dönüşümde mümkün olduğunu ve ancak zorunlu durumda 2/3’ün onayı ile işleme başlanması gerektiğinin altını çiziyor.

Başvuru ve inceleme sonrası ‘Bina risklidir’ raporu alınan ve raporu kesinleşen binalar kentsel dönüşüm ile yenilenmeye hazırdır.
Bu binalardaki daire ve dükkan sahiplerine Bakanlık 18 ay devam eden kira yardımı, kiracılara ise iki kira karşılığı taşınma yardımı yapmakta veya binasını yeniden inşa edeceklere 2 yılı ödemesiz 10 yıl vadeli 100 bin TL’ye kadar kredi faiz desteği vermektedir.

Binanızın yıkımkararının kesinleşmesi sonucunda, yıkımı bina sakinleri olarak siz yapabilirsiniz veya Müteahhit Firma ile anlaşabilirsiniz!

Binanın yıkım sürecini tek başınıza başlatabilir ancak apartman yöneticisi değilseniz tek başınıza yaptıramazsınız. Bu aşamada alanında deneyimi olan güvenilir bir Müteahhit veya taşeron firma ile çalışmanız çok önemlidir. Bundan sonra en önemli adım ise mülkiyet hakkınıza sahip çıkılmasıdır.

Ancak yıkım sürecini başlatmadan önce yıkım sonrası yeniden inşa edilecek binanın imar hakkı ile ilgili doğru bilgiye sahip olmalısınız!

Faruk Aydın, binanın yıkıma giden süreci başlatılmadan önce yürürlükteki imar planının tanıdığı imar hakkının ve buna göre yeniden inşa edilecek binanın kaç katlı olacağı ve daire sayısı ile daire alanlarının kesin şekilde resmi belgelerle tespit edilmesi veya uzman güvenilir kişilerce tespit ettirilmesinin hayati önemde olduğunu belirtmektedir.

Tüm bina sakinlerinin yeni binada sahip olacakları daire alanının ve oda sayısının ancak bu şekilde doğru olarak öğrenilebileceğini söyleyen Faruk Aydın,kat karşılığı şeklinde Müteahhit Firma ile binanın yeniden inşa ettirilmesi durumunda daire sahiplerinin Müteahhide verilecek payın hesaplanan bu daire alanından düşüleceğini bilmeleri gerekmektedir.Aksi halde sadece afaki daire alanı ve yüzde karşılığı anlaşılan kat karşılığı işlerde Belediyede ruhsat safhasında onaylanan projelerde hiç beklenilmeyen sonuçlarla karşılaşma ihtimalinin yüksek olduğunu belirtmektedir.

Müteahhit Firma seçiminde çok dikkatli olmalı ve deneyimli ve güvenilir bir firma ile anlaşılmalıdır!

Ülkemizde Avrupa’nın tamamından fazla sayıda Müteahhit firma olduğunu belirten Faruk Aydın,bu alanda yeterli bir düzenleme olmaması sebebiyle dileyen herkesin kolayca Müteahhit firma olarak binasını yenilemek isteyen bina sahiplerine teklif verebilmektedir.

Ancak bu durumun ileride telafisi mümkün olamayacak sonuçlar doğuracağını ve evinden taşınmış olan bir çok daire sahibinin evine uzun bir süre dönemeyeceğini ve mağdur olacağını belirten Faruk Aydın,bina sahiplerinin Müteahhit Firma seçimini titizlikle yapmalarının gerektiğini ve doğru firmayı deneyimi, ekonomik gücü ve bitirdiği işleri bizzat inceleyerek ve konusunda uzman kişilerden ve hukukçudan destek alarak belirleyebileceklerini belirtmiştir.

Unutulmamalı ki en iyi sözleşme bile ancak tarafların iyi niyetli ve istemesi durumunda uygulanabilir!Aksi halde yıllar sürecek mahkeme süreci sizleri beklemektedir.

Seçeceğiniz doğru proje ve doğru Müteahhit ile yeni binanızda ısı, su yalıtımı vb. sorunlar ile karşı karşıya kalmazsınız, binanızın ömrünü ve değerini uzatmış konforlu bir yaşama kavuşmuş olursunuz.

Ülkemizde imar mevzuatının ve plânlarının çok sık değişmesi nedeniyle taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinden doğan edimler; sözleşmenin kurulması aşamasından sonra gerekli izinlerin alınamaması ya da yetkili makamlar tarafından inşaatın durdurulması nedeniyle ifa edilemez veya imkânsız hale gelebilmektedirler. Bu gibi durumlarda “yüklenici tarafın sorumluğu ne olacaktır?” yahut “yapı sahiplerinin zararını kim karşılayacaktır?” ya da “bu gelişmeler taraflar arasındaki sözleşmeyi ne şekilde etkileyecektir?” sorularına verilecek cevap iki duruma göre değişmektedir. İlk olarak ifa imkânsızlığının sözleşmeden önce var olup olmaması, ikinci olarak da imkânsızlığın tarafların kusuruna dayanıp dayanmaması cevabı belirleyecektir.
kat-karsiligi-insaat-yapim-sozlesmesi-ornegi

Bu ayırıma göre;

Bir inşaat sözleşmesinin kuruluş aşamasında sözleşme konusunun imkânsız olduğunu bildiği halde karşı tarafı bu konuda uyarmayan tarafın “culpa in contrahendo”, diğer bir ifadeyle “sözleşme görüşmeleri sırasındaki kusur”undan kaynaklanan bir sorumluluğu olacaktır. Taraflardan biri sözleşme konusunun imkânsız olduğunu, yani; sözleşmenin geçersiz olduğunu bilmesine rağmen karşı tarafı bu konuda uyarmaması halinde, sözleşmenin geçersiz olmasından ötürü onun zararlarını tazmin etmesi gerektiği doktrinde genel olarak kabul görmektedir.(1) “Culpa in contrahendo” sorumluluğu değişik görünümlerde ortaya çıkabilmektedir. Bazı türleri kanun ile düzenlenmişken (Borçlar Kanunu md.31/f.2, md.26, md.39), bazı görünümleri de doktrindeki görüşler paralelinde içtihatlar yoluyla uygulamada yer edinmiştir.(2)

Henüz daha sözleşme aşamasında sözleşmeye konu inşaat imar düzenine ilişkin mevzuata veya plânlara aykırı olabilir. Bu halde taraflardan birinin bu durumu bilmesi, “culpa in contrahendo” sorumluluğu içinde değerlendirilecek ve sözleşme geçersiz kabul edilecektir. İki tarafın da bu imkânsızlık halinden haberi olmaması durumunda sözleşme “baştaki objektif imkânsızlık” nedeniyle Borçlar Kanunu madde 20’ye göre geçersiz olacaktır.(3) Bu nedenle sözleşme gerek yüklenici gerek iş sahibi açısından borç ve/veya hak doğurmayacaktır. Üstünde durulması gereken önemli husus; sözleşme yapılırken mevcut imkânsızlığın sözleşmenin geçerliliğine etki edebilmesi için bunun “objektif bir imkânsızlık” olması gerekmektedir.(4) Yani, sözleşme konusu sadece taraflar için değil herkes için imkânsız olmalıdır. Baştaki objektif imkânsızlık nedeniyle inşaat sözleşmesinin kesin hükümsüz olması durumunda, tarafların birbirlerinden tazminat talep edemeyeceği, sebepsiz zenginleşme esasları çerçevesinde herkesin aldığını iade etmesi gerektiği hususu gerek doktrinde gerekse içtihatlarda kabul görmektedir. Taraflara özgü “sübjektif bir imkânsızlık” halinde ise, bu imkânsızlık borçlandırıcı işlem niteliğinde olan inşaat sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyecektir.(5)

Sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulmasından sonra hukuki imkânsızlığın meydana gelmesi halinde, imkânsızlığın tarafların kusuruyla meydana gelip gelmemesi ihtimalleri doğrultusunda sözleşme ve taraflar farklı şekilde etkilenir.

Buna göre; imar durumu alınamaması ya da yapı izni alınamaması gibi durumlar yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa ise (Örneğin; yüklenici 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ruhsat alma şartlarını düzenleyen 22.maddesine uygun olmayan bir başvuruda bulunmuş ise ya da yüklenici inşaat sözleşmesinde belirlenen projeye aykırı şekilde iş yürüterek temel üstü ruhsatının verilmemesine veya başlanan inşaatın durdurulmasına neden olmuş ise) artık bu durumda ifa imkânsızlığından bahsedilemez. Yüklenici projeye ve imar mevzuatına aykırı kısımları düzelterek doğru dürüst ifada bulunmak zorundadır. Aksi halde Borçlar Kanunu madde 96 uyarınca sorumluluğu söz konusu olacaktır.(6) Ayrıca inşaat sözleşmesindeki projeye ya da imar mevzuatına aykırılıktan doğan gecikme karşısında, iş sahibi Borçlar Kanunu’nun 106-108 maddelerine göre yükleniciyi temerrüde düşürme ve sözleşmeden dönme imkânına sahip olacaktır.(7)

Belirtmek gerekir ki, Borçlar Kanunumuzda borçlunun sorumlu olduğu ifa imkânsızlığı özel olarak açık bir şekilde düzenlenmemiştir. Bu nedenle, borca aykırılıkta alacaklının zararını tazmin yükümlülüğü BK 96.madde hükmüne tabi olacaktır. Borçlunun imkânsızlıktan sorumlu olmadığı hallerde ise BK madde 117 uygulama alanı bulacak, borç sona erecektir.(8) Fakat eser sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu’nun 371. maddesinde kusursuz imkânsızlık halinin özel olarak düzenlendiğini görüyoruz. Madde’ye göre müteahhit öldüğünde ya da sunu’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kalması halinde, eser sözleşmesi müteahhidin şahsı nazara alınarak yapılmış ise münfesih olur. Madde metninde “sunu’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kalması” ibaresi kusursuz imkânsızlığı ifade etmektedir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, “bu takdirde yapılan miktarın kullanılması kabil ise iş sahibi onu kabule ve bedelini vermeye mecburdur” şeklindedir. Bu ifade, tarafların birbirinden edindikleri her şeyin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini öngören Borçlar Kanunu 117.maddesinin ikinci fıkrasındaki genel imkânsızlık hükmünden ayrılmaktadır.(9) Özellikle inşaat sözleşmelerinde bu durum önem taşır. Zira henüz bitirilmemiş bir inşaata oturma izni alınamayacağı için bu anlamda daima “kullanılamaz” olacaktır. Oysa bu sonuç Borçlar Kanununun 371.maddesinin ikinci fıkrasının amacına aykırı olacaktır. Bu nedenle burada “kullanılma” geniş yorumlanmalı ve yasanın amacına uygun olarak “iş sahibinin işine yarama” olarak anlaşılmalıdır. Şayet yapılmış kısım bir şekilde iş sahibinin işine yarayacak ise kusursuz imkânsızlık durumunda müteahhide orantılı bedel ödenmelidir.

Yüklenicinin kendi kusuruyla inşaat sözleşmesine konu inşaat için ruhsat alamaması ya da başlanılan inşaatın projeye aykırılık nedeniyle durdurulmasına sebebiyet verdiği durumlarda, iş sahibinin Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre yükleniciyi temerrüde düşürüp gerekirse seçimlik haklarından sözleşmeden dönmeyi seçebilmesi olanağı inşaat sözleşmesine konu borcun muaccel olmasına bağlıdır.(10) Başka bir ifadeyle henüz vadesi gelmemiş bir borcun ihlalinden söz edilemeyeceğinden dolayı [acze düşen, iflas eden veya hakkında takip semeresiz kalan borçluya karşı, teminat vermediği takdirde, vadeden önce dönme hakkını düzenleyen] Borçlar Kanunu madde 82 ayrık olmak üzere, Borçlar Hukukunun genel hükümlerine göre temerrüt için borcun vadesinin gelmesi beklenecektir.

Mevcut imar mevzuatına göre alınan temel üstü ruhsatına göre başlanan bir inşaat için daha sonradan imar plânlarının değişmesi nedeniyle inşaatın yasaklanması halinde, başka bir ifadeyle sözleşmenin kurulmasından sonra hukuki imkânsızlık nedeniyle edimin ifa edilemez hale gelmesi durumunda; üstünde durulması gereken iki husus ortaya çıkacaktır. İlk olarak, mevcut imkânsızlığın taraflar arasındaki inşaat sözleşmesine etkileri, ikinci olarak da imar plânını değiştiren idareyle taraflar arasındaki ilişkiler.

Borçlar Kanunu madde 117, tarafların kusuru olmaksızın sözleşme sonrası meydana gelen hukuki imkânsızlık halinde edimi imkânsız hale gelen tarafın borcunun sona ereceğini öngörmüştür.(11) Bunun yanında anılan maddenin 2.fıkrası bir tarafın borcu ifası imkânsızlaştığı için sona erince, karşı tarafın da kendi borcundan kurtulacağını, diğer bir ifadeyle, borcun ifası imkânsızlaştığı için borçtan kurtulan tarafın, karşı taraftan alacak hakkını da kaybedeceğini düzenlemiştir. Eğer borcunun ifası imkânsızlaşan borçlu, alacağını önceden tahsil etmişse, elde ettiği miktarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmek zorunda kalacaktır.(12) Yargıtay sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca dava konusu uyuşmazlıklarda müteahhidin arsa sahibinin mal varlığında yaratılan artı değerleri isteyebileceğini, ancak kar yoksunluğu isteyemeyeceğini belirtmektedir.(13)

İmar planını değiştiren idare ile taraflar arasındaki ilişkiler hakkında şunları söyleyebiliriz. Sonradan imar plânlarının değişmesi üzerine, değişiklikten önceki plânlara göre kişilerin elde ettiği hakların korunup korunmayacağı ve alınan inşaat ruhsatının durumu da önemli bir konudur. Öncelikle söylemek gerekir ki, idari işlemler yürürlüğe girdikten sonra ileriye dönük olarak hüküm ve sonuç doğururlar. Bu kuralın istisnası ise “geri alma” işlemi olup, bu halde sonraki idari işlem geçmişe etkili olarak hüküm ve sonuç doğuracaktır. Oysa idari işlemde “değişiklik” yapılmasında değişiklik, yapıldığı tarihten sonrası için hüküm doğurur. İmar plânları düzenleyici işlemler olduğundan kural olarak hak doğurmazlar. Başka bir ifadeyle sadece önceki imar plânına dayanarak kazanılmış hak iddiasında bulunulamaz. Hak doğuran işlemler(inşaat ruhsatı verilmesi gibi) bireysel idari işlemlerdir. İmar plânın değişmesi, bireysel idari işlemleri etkileyecekse işte bu halde kazanılmış haklara saygı ilkesi gündeme gelecektir.(14) Uygulamada, uzun bir süre Danıştay bu konuyla ilgili olarak çelişkili kararlar vermiştir. 1983’de verdiği bir kararda; “…eski plâna göre yapılan iki katı müktesep hak teşkil eden yapının sonradan yapılan imar plânı değişikliği ile umumi hizmetlere ayrılan yerde kalması nedeniyle ruhsatın 3.katla ilgili bölümünün iptalinde isabetsizlik bulunmadığı…”(15) na hükmetmiş ancak 1984’de verdiği bir kararda ise, “…imar plânında değişiklik yapılarak kat adedi düşürüldüğünden, plân değişikliğinden önce verilen ruhsat üzerine yapılmakta olan yapının 4.kat kolonu atılmış durumdayken durdurulmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı…”(16) nı belirtmiştir.(17)

Son dönemde Danıştay’ın bu konuda ki kararları bir düzene girmiş, mevcut imar plânına uygun şekilde alınan inşaat ve iskân ruhsatlarına göre fiilen yapılmış bölümlerin ve katların kazanılmış haklara saygı ilkesine göre korunacağı benimsenmiştir. Danıştay kararlarında kazanılmış hakların kapsamını belirlerken; yalnızca yapı izin belgesinin mevcut imar mevzuatına uygun alınıp alınmasına bakmayarak, bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviyeyi de ölçü almaktadır. (18)

Bunun yanında Danıştay, imar plânı değişikliği nedeniyle kişilerin uğradığı maddi ve manevi zararların idarenin sorumluluğu ilkesine göre ilgili belediyece tazmin edilmesi gerektiğini belirtmekte ancak ortada verilmiş bir inşaat ruhsatı ve buna göre başlanmış bir inşaat yoksa sadece imar durumu değişmesi sebebiyle değer kaybına bağlı tazminatı kabul etmemektedir.(19)

Danıştay kararlarından anlaşıldığı üzere; imar durumundaki değişikler sonucu inşaatın, inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü şekilde yapılamaması ihtimali mevcuttur. Peki, ama bu durumda ortaya çıkan zarardan kim sorumlu olacaktır?

Böyle bir durumda hem iş sahibinin hem de müteahhidin iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan koşulların önemli ölçüde değiştiği kuşkusuzdur. Zira olası bir imar plânı değişikliğiyle tarafların sözleşmeyle meydana getirmek istedikleri yapının önemli azalmalar, kısıtlamalar olmadan meydana gelmesi mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda Borçlar Kanunu madde 117 anlamında bir ifa imkânsızlığı olmamasına rağmen tarafların, sonradan değişen bu şartlar eğer sözleşmenin kurulması aşamasından önce de mevcut olsaydı bu inşaat sözleşmesini yapmayacakları açık bir şekilde belli olabilir. Artık bu şartlar altında taraflar bu sözleşmeyle bağlı tutulamazlar. Diğer yandan Borçlar Hukukunun temel ilkelerinden olan ahde vefa ilkesi de göz önüne alındığında, sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur. Hukukta bu karşıtlık dayanağını dürüstlük kuralından alan, (Clausula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmeyen hal kuralı ile sözleşmenin değişen koşullara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.(20) Bu takdirde sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanmasını taraflardan herhangi birisinin talep edebilmesi gerekecektir. Sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanması ilkesi doktrinde kabul görmüş olup, Yargıtay da kararlarında çağdaş hukukun bir gereği olan uyarlama taleplerine olumlu yaklaşmaktadır.(21)

Uyarlama sonucu Yargıtay gerekirse elde kalan veya eksik yapılmış olan inşaatta tarafların paylaşım oranlarını değiştirmektedir.(22)

1. “OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, s.306-309
2. “…olaya “akit görüşmelerinden doğan sorumluluk” ( CULPA IN CONTRAHENDO ) kurallarıyla bakılması gerektiğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Gerçekte de; akit bir süreçtir. Akit kurulmadan önce taraflar; aktin muhtevası, şartları içerdiği hak ve yükümlülükler üzerinde görüşmeler yaparlar; bu görüşmeler kısa veya uzun sürebilir. Görüşmelerin başlamasıyle görüşmeciler arasında hukuki bir ilişki kurulur. Bu ilişki akit benzeri bir güven ilişkisidir. Güven ilişkisi MK. md. 2/1’de düzenlenmiş bulunan dürüstlük kuralına dayanır. Buna göre görüşmeler esnasında, görüşmecilerin akdin muhtevası ve şartları hakkında birbirlerini aydınlatması dürüstlük kuralına uygun davranması, birbirlerinin kişilik ve mal varlığı değerlerine zarar vermemek için gerekli özeni göstermesi, koruma yükümlülüklerine uyması gerekir. Görüşmeciler bu yükümlülüklere kusurlu olarak aykırı davranıp görüşmelerin başlamasıyla aralarında kurulmuş bulunan güven ilişkisini ihlal ettikleri takdirde bundan doğan zarardan sorumludurlar.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1995/9375 K. 1995/9860 T. 13.11.1995 “Kaldı ki, dava dilekçesinde sözleşmenin ifa edilmemesi yanında sözleşmenin kurulacağı ve ifa edileceğine güvenilerek sözleşme öncesi görüşmelerden doğan sorumluluğa da dayanılmıştır. Doktrinde “culpa in contrahendo” olarak adlandırılan bu tür sorumluluğun da tazminat talebine dayanak yapılabileceği kuşkusuzdur. Mahkemece bu yönler üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.” Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E. 2005/1932 K. 2005/479 T. 28.4.2005
3. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, s.164
4. “OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, s.74-75
5. “O halde, öncelikle araştırılması gereken husus, taşınmazın sözleşmedeki amaca uygun biçimde imara müsait duruma getirilip getirilemeyeceği olmalıdır. Bu konuda mutlak imkânsızlık olduğu saptanırsa, imar mevzuatı kamu düzenine ilişkin olmakla mahkemece durumun doğrudan dikkate alınması ve BK. 20. madde hükmünce akdin batıl olduğu gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/1995 K. 1997/2319 T. 1.5.1997 “Görülüyor ki, hukuki işlemin yapıldığı tarihte gerek taşınmazın imarlı olmayışı ve gerekse bazı paydaşların sözleşmeye katılmayışından ötürü akdin ifasında olanaksızlık vardır ( Bk. M. 20 ).” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1999/1573 K. 1999/3113 T. 13.9.1999 “…Bu haliyle sözleşme konusunun imkânsız bulunduğu, bu imkânsızlığın da sözleşmenin yapılmasından önce var olan objektif imkânsızlık olduğu ortadadır. Bu durumda Borçlar Kanunu 20/1. maddesi uyarınca sözleşme batıl olduğundan davanın reddine karar verilmesi yerine geçerli bir sözleşme varmışçasına yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2001/2101 K. 2001/4508 T. 11.10.2001 “…imkânsızlık borcu sona erdiren nedenlerden biridir. İfa imkânsızlığının sözleşme yapılmadan önce olduğu saptanırsa (örneğin, arsanın kamulaştırılmış olması, yeşil alan veya kamu hizmetine tahsis edilmiş bir yer sayılması gibi… ) sözleşme konusu iş herkes için “objektif olarak” imkânsız olacağından bu sözleşme butlanla batıldır ( BK.20 ). Bu gibi durumlarda sözleşme geçersiz sayılacağından, geçersiz sözleşmeye dayanılarak istemde bulunulamaz.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2003/6203 K. 2004/3318 T. 14.6.2004 “…İfa imkânsızlığı sözleşme yapılmadan önce varsa ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise sözleşme geçersizdir… Davalı yüklenici ile haricen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış bu defa aynı tapu kaydı önceki yüklenici tarafından davalıya devredilmiştir. Ancak, bu yere inşaat yapımı için gerekli ruhsat alınamamıştır. Davacılara ait parsel açısından sözleşmenin yapıldığı aşamada objektif imkânsızlık bulunmaktadır. Bu haliyle sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak kaçırılan fırsat kapsamında olumsuz zarar istenemez. Ancak geçersiz sözleşmeye rağmen taraflar kendi edimleri yönünden ifada bulunmuşlarsa sebepsiz zenginleşme ilkeleri doğrultusunda işlem yapılıp iade edilmesi gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/1974 K. 2006/2012 T. 5.4.2006
6. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, s.165
7. “Tam karşılıklı sözleşmelerden olan istisna sözleşmelerinde borçlunun ( müteahhidin ) kendi kusuruyla işi teslim gününde bitirmeyerek temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları hakkında Borçlar Kanunu’nda özel bir hüküm yer almamaktadır. Genel hükümlerde ( madde 106-108. ) tam karşılıklı sözleşmelerde borçlunun temerrüdü düzenlenmiştir. O halde, ortada kanun boşluğu yoktur ve Hukuk Genel Kurulu kararında da belirtildiği üzere, içtihadı birleştirmeye konu olaylarda uygulanacak kanun hükümleri Borçlar Kanununun 106-108. maddeleridir.” Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu E. 1983/3 K. 1984/1 T. 25.1.1984 “…Davacılar ile davalı Uğur T. arasında 2.7.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır… Yükleniciler sözleşmede kararlaştırılan süre dolduğu halde arsa sahiplerine karşı olan edimlerini yerine getirmekte temerrüde düşmüşlerdir. Bu durumda arsa sahiplerinin BK.nun 106. maddesi uyarınca fesih hakları doğmuştur.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/534 K. 2005/1536 T. 16.3.2005 “…Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türü olup iki tarafa hak ve borç yükleyen sözleşmelerdendir. …Karşılıklı borçlanmayı içeren bir sözleşmede iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde; Borçlar Yasası’nın 106. maddesi hükmü, öteki tarafa üç seçimlik hak tanımaktadır. Sözleşmenin direngen olmayan tarafı her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararının giderilmesini veya sözleşmenin yerine getirilmesinden ve gecikme nedeniyle ödence isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek, edimin ifa olunmaması ve bu kapsamda borcun ödenmemesinden doğan zararı için ödence isteyebilir ya da sözleşmeyi bozabilir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/533 K. 2005/5448 T. 14.10.2005
8. ” OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, s.290-295
9. “ÖZ, Turgut”, “İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat”, İstanbul,2006, s.160-161
10. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, s.154-155
11. “…sözleşmenin akdinden sonra mutlak imkânsızlığın ortaya çıktığı hususu kesinlik kazanmıştır. Bu durumda, arsa sahiplerinin ve davalı yüklenicinin iradesi dışındaki sebeplerle akdin ifasının imkânsızlaştığı anlaşıldığından, davada yer almayan diğer arsa sahiplerinin feshe karşı çıkmalarının sonuca etkisi bulunmamaktadır. Böyle olunca mahkemece yapılacak iş B.K. 117. maddesi gereğince akdin feshine karar verilmesinden ibarettir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/4191 K. 1997/5347 T. 12.12.1997 “…davalının davacıya villa sattığı, villanın bulunduğu sitenin davalıya ait tapuda kayıtlı bölümüne sosyal tesislerin yapıldığı ancak belediye ile çıkan uyuşmazlık sonucu sosyal tesislerin yeşil alanda kalmış olması nedeniyle yıkım kararı verildiği ve yıkımın gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Davalı sözleşmede taahhüt ettiği edimini yerine getirmiştir. Daha sonra ortaya çıkan hukuki durum nedeniyle sosyal tesisler hakkında yıkım kararı alınmış olması ileride yıkılmış olması halinde davacının villasının değer kaybedeceğine ilişkin talep, davalı tarafından edim yerine getirildiğinden ve BK.117. maddesi gereğince borçlunun kusuru olmaksızın ifa imkânsızlığından kaynaklandığından istenemez.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2002/4251 K. 2002/6600 T. 4.6.2002 “…taraflar arasında imzalanan sözleşmeden sonra imar durumunun değişmesi sebebiyle sözleşmeye uygun inşaat yapılamayacağının anlaşılmasına, bu durumda akdin B.K.117. maddesi uyarınca son bulduğunun kabulünün gerekmesine göre sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2004/1009 K. 2004/5441 T. 27.10.2004
12. ” OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995,s.424, “Tekinay/Akman/Altop, s.1011, “DURAL”, “Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık”, s.114
13. “…Üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan 1 ve 37 parsellerin tevhit işlemlerinin mümkün olmayışı nedeniyle sözleşmenin imkânsız hale geldiği hususunda tarafların bir uyuşmazlıkları bulunmadığı gibi, bu yön bilirkişi raporuyla da saptanmıştır ( BK. m. 117 ). Bu bakımdan yanlar sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca verdiklerini birbirlerinden isteyebilir. Burada istenebilecek şeyler, karşı yanın mal varlığında yaratılan artı değerlerdir. Davacı yükleniciler birleştirilen Kartal Birinci Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 96/1 esas sayılı dosyasında davalı arsa sahibine Alman Markı olarak ödemeler yaptığını, her parsel için gerek tevhit, gerekse müstakil inşaat yapılmak üzere çalışmalarda bulunduklarını, bu arada proje çizdirdiklerini iddia etmiştir. Davacılar, davalı arsa sahibinden kar yoksunluğu isteyemezler ise de, davalıya yapılan ve iadesi gereken para ödemelerini ve davalının arsa payı oranında mal varlığına kattığı değerleri talep edebilir. Öyleyse mahkemece davacıdan, davalıya yapılan ödemeler tutarının ne olduğu açıklattırılmalı ve kanıtlanırsa bu ödemeler ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucu arsa için davalı yararına olan değerler bulunmalı, böylece bunların toplamı hüküm altına alınmalıdır.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/1139 K. 1997/2483 T. 12.5.1997
14. “SANCAKDAR, Oğuz”, “Belediyenin İmar Plânını Yapması-Değiştirmesi ve İptal Davası”, Ankara, 1996, s.154-155
15. Danıştay 6.Daire E.81/1983 K.83/939 T.3/3/1983
16. Danıştay 6.Daire E.79/1943 K.84/1468 T.29/3/1984
17. “…Olayda, yıkımına karar verilen 3. kat inşaatın davacı tarafından ruhsat alınarak yapılmış, daha sonra da iskân ruhsatı alınmış olması nedeniyle davacının, yıkımına karar verilen yapı nedeniyle uğradığı zararın tazmin edilmesi gerektiği tartışmasızdır. İdarenin hizmet kusuru nedeniyle zararı tazmin edilecek olan davacının, gerçek zararının tespitinde, bu zararın gerçekleştiği tarihin birim fiyatları üzerinden hesaplama yapılması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire E. 2002/5832 K. 2003/3421 T. 2.6.2
18. “…Davacılar tarafından ileri sürülen kazanılmış hak iddiasına gelince, Danıştay’ın süregelen içtihatlarında, kazanılmış hakların tespitinde yapı izin belgesinin düzenlenmiş bulunması yeterli olmayıp, bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınmaktadır. Olayda da, yukarıda sözü edilen ruhsatın yürürlükte olduğu dönemde inşaata başlamış olması ve Anayasa Mahkemesinin iptal kararına kadar taraflarca ulaşılan seviyenin kanıtlanması halinde bu kısımların kazanılmış hak olarak değerlendirilmesinin yapının yıkımına ilişkin davada incelenmesi gerekmektedir.” Danıştay6. Daire E. 1991/482 K. 1991/3229 T. 24.12.1991 “…Davacı, imar plânında konut alanında kalan taşınmazı üzerinde yaptırmak istediği inşaat nedeniyle davalı idareye başvurmuş, 31.12.1992 gününde inşaat ruhsatını almış, inşaatın verilen ruhsata uygun olarak tamamlanması üzerine de 22.9.1994 gününde yapı kullanma izni belgesini almıştır. Bu işlemler nedeniyle davacının hatası, hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadığı gibi söz konusu inşaat o tarihte yürürlükte olan imar plânına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiştir. Böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan davacının artık kazanılmış hakkı doğmuştur. Bu durumda, verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra, söz konusu taşınmazın bulunduğu yeri konut alanı olarak belirleyen imar plânı değişikliğinin 17.5.1995 günlü mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle iptal edilmesinde hukuka uyarlık bulunamamaktadır.” Danıştay 6. Daire E. 1997/6294 K. 1998/5931 T. 3.12.1998 “…Olayda, 24.10.1995 günlü inşaat ruhsatı, verildiği tarihte yürürlükte olan imar plânına uygun olarak düzenlenmiş, bu ruhsata dayalı olarak inşaata başlanılmış, anılan plânın 22.5.1997 tarihinde İdare Mahkemesince iptal edilmesine karşın inşaat mühürlenmeyerek devamına izin verilmiştir. Davalı idarece iptale ilişkin Mahkeme kararının onandığı 26.11.1998 tarihi itibariyle dahi işlem yapılmamış, yeni plânın yürürlüğe girdiği tarihten yaklaşık 2 yıl sonra inşaat ruhsatı iptal edilmiştir. Bu durumda, davalı idarece 22.5.1997 günlü Mahkeme kararının gereğinin yerine getirilmesi için ancak 25.2.2000 gününde bir işlemin tesis edilmesi ve inşaat ruhsatının iptal edildiğinden bahisle tadilat projesi yapılmasının da istenilmesi nedeniyle arada geçen bu sürede yapımına devam edilen inşaatın bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının korunması zorunlu olduğundan, bu hususun göz önünde bulundurulması suretiyle İdare Mahkemesince yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir”. Danıştay 6. Daire E. 2003/6430 K. 2004/948 T. 20.2.2004 “…İnşaat devam ederken idare mahkemesi kararıyla alanda kat artışı getiren imar plânı değişikliğinin iptaline karar verilmiş, ancak davalı idarece iptal hükmü uyarınca kararın verildiği tarihte inşaatın durdurulması gerekirken bu tarihten sonra 5.7.2001 tarihinde yapının mühürlenmesi yoluna gidilmiştir. Davacının yapısı için inşaat ruhsatının düzenlenmesi kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da İdare Mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası, hilesi ya da kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda, mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Olayda ise imar plânı değişikliğinin iptaline ilişkin idare mahkemesi kararının 10.11.1998 tarihinde verilmesine ve davacıya 20.3.1999 gününde yapı kullanma izni verilmesine karşın davalı idarece yapı bittikten sonra 20.4.2001 günlü işlemle inşaat ruhsatının, 17.7.2001 günlü işlemle de yapı kullanma izninin iptal edildiği ve yapı tatil zaptının 5.7.2001 tarihinde düzenlenerek yapının mühürlendiği anlaşıldığından, yıkım kararının alındığı tarihte davacının kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur. Bu durumda, söz konusu taşınmazın bulunduğu alanda kat artışı getiren imar plânı değişikliğinin 10.11.1998 günlü mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle yapı bittikten sonra inşaat ruhsatı iptal edilerek yapının yıktırılmasına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” Danıştay 6. Daire E. 2002/607 K. 2004/344 T. 2.6.2004 “…Bir bölgede yapılaşmaya olanak veren imar plânı mahkemece iptal edildiği takdirde iptal tarihine kadar ilgilinin hilesi, hatası ya da kusuru olmadan yapıya ruhsatına uygun olarak devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece inşaatın mühürlenmesi, yapının bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının ise kazanılmış hakkın varlığı nedeniyle korunması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire E. 2003/6692 K. 2005/3650 T. 17.6.2005
19. “…İmar plânı değişikliğinden önceki imar durumuna uygun olarak düzenlenen proje nedeniyle yapılan masrafların plân değişikliğinden önce henüz inşaat ruhsatının alınmaması, imar durumunun geçersiz kalması göz önünde bulundurularak belediyenin hizmet kusuru bulunmaması gerekçesiyle tazminat isteminin reddi…” Danıştay 6. Daire E.83/1277 K.84/3059 T.19.11.1984 “…Binanın önünden geçen yolun imar plânı değişikliği yapılarak oto üst geçidine bağlanmak suretiyle yükseltilmesi sonunda binanın ön yüzünde eski yol ile hemzemin bulunan giriş ve iki dükkânın yol zemininden aşağıda kalması sonucu uğranılan zararın tazmini gerektiği…” Danıştay 6. Daire E.86/296 K.86/553 T.28.5.1986
20. “Av.Celal Ülgen”, “Dövizle Borcu Olanlar İçin UYARLAMA DAVALARI”, İstanbul, 2001
21. “…Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa- Pacta Sund Servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus – Beklenmeyen hal şartı – sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1998/5829 K. 1998/7843 T. 15.10.1998 “…Ahde vefa ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet olunmalıdır. Sözleşmeye bağlılık kuralı hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasında mevcut olan denge, ekonomik şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak boyutta bozulabilir, işte edimler arasındaki dengeyi aşırı derece bozan harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki olağanüstü yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi hallerde sözleşmeye bağlılık ilkesi ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Bu adaletsiz sonuçları bertaraf etmek için, bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır, işte edimler arasındaki dengenin, olağanüstü değişmeler yönünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi ve belki de imkânsız hale getirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. Bu gibi hallerde emprevizyon veya clausula rebus sic stantibus kavramı çerçevesinde kurulmuş olan bir sözleşmede değişikliklerin yapılması, hâkimin sözleşmeye müdahalesi istenebilecektir. Öğreti ve uygulamada akdi uyarlama benimsenmiştir…” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2001/15-402 K. 2001/459 T. 30.5.2001
22. “…Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara isabet edecek bağımsız bölümler, başka bir anlatımla, taraflara isabet edecek arsa payları belli olduğu için, bu tür sözleşmelerde işin bedeli götürüdür. BK’nın 365/2

İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE İMAR DURUMU ALINAMAMASI VEYA İNŞAATIN İDARECE DURDURULMASI HALİNDE MÜTEAHHİTTİN ARSA SAHİBİNE KARŞI SORUMLULUĞU VE BU DURUMUN İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ

Ülkemizde imar mevzuatının ve plânlarının çok sık değişmesi nedeniyle taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinden doğan edimler; sözleşmenin kurulması aşamasından sonra gerekli izinlerin alınamaması ya da yetkili makamlar tarafından inşaatın durdurulması nedeniyle ifa edilemez veya imkânsız hale gelebilmektedirler. Bu gibi durumlarda “yüklenici tarafın sorumluğu ne olacaktır?” yahut “yapı sahiplerinin zararını kim karşılayacaktır?” ya da “bu gelişmeler taraflar arasındaki sözleşmeyi ne şekilde etkileyecektir?” sorularına verilecek cevap iki duruma göre değişmektedir. İlk olarak ifa imkânsızlığının sözleşmeden önce var olup olmaması, ikinci olarak da imkânsızlığın tarafların kusuruna dayanıp dayanmaması cevabı belirleyecektir.
Bu ayırıma göre;

Bir inşaat sözleşmesinin kuruluş aşamasında sözleşme konusunun imkânsız olduğunu bildiği halde karşı tarafı bu konuda uyarmayan tarafın “culpa in contrahendo”, diğer bir ifadeyle “sözleşme görüşmeleri sırasındaki kusur”undan kaynaklanan bir sorumluluğu olacaktır. Taraflardan biri sözleşme konusunun imkânsız olduğunu, yani; sözleşmenin geçersiz olduğunu bilmesine rağmen karşı tarafı bu konuda uyarmaması halinde, sözleşmenin geçersiz olmasından ötürü onun zararlarını tazmin etmesi gerektiği doktrinde genel olarak kabul görmektedir.(1) “Culpa in contrahendo” sorumluluğu değişik görünümlerde ortaya çıkabilmektedir. Bazı türleri kanun ile düzenlenmişken (Borçlar Kanunu md.31/f.2, md.26, md.39), bazı görünümleri de doktrindeki görüşler paralelinde içtihatlar yoluyla uygulamada yer edinmiştir.(2)

Henüz daha sözleşme aşamasında sözleşmeye konu inşaat imar düzenine ilişkin mevzuata veya plânlara aykırı olabilir. Bu halde taraflardan birinin bu durumu bilmesi, “culpa in contrahendo” sorumluluğu içinde değerlendirilecek ve sözleşme geçersiz kabul edilecektir. İki tarafın da bu imkânsızlık halinden haberi olmaması durumunda sözleşme “baştaki objektif imkânsızlık” nedeniyle Borçlar Kanunu madde 20’ye göre geçersiz olacaktır.(3) Bu nedenle sözleşme gerek yüklenici gerek iş sahibi açısından borç ve/veya hak doğurmayacaktır. Üstünde durulması gereken önemli husus; sözleşme yapılırken mevcut imkânsızlığın sözleşmenin geçerliliğine etki edebilmesi için bunun “objektif bir imkânsızlık” olması gerekmektedir.(4) Yani, sözleşme konusu sadece taraflar için değil herkes için imkânsız olmalıdır. Baştaki objektif imkânsızlık nedeniyle inşaat sözleşmesinin kesin hükümsüz olması durumunda, tarafların birbirlerinden tazminat talep edemeyeceği, sebepsiz zenginleşme esasları çerçevesinde herkesin aldığını iade etmesi gerektiği hususu gerek doktrinde gerekse içtihatlarda kabul görmektedir. Taraflara özgü “sübjektif bir imkânsızlık” halinde ise, bu imkânsızlık borçlandırıcı işlem niteliğinde olan inşaat sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyecektir.(5)

Sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulmasından sonra hukuki imkânsızlığın meydana gelmesi halinde, imkânsızlığın tarafların kusuruyla meydana gelip gelmemesi ihtimalleri doğrultusunda sözleşme ve taraflar farklı şekilde etkilenir.

Buna göre; imar durumu alınamaması ya da yapı izni alınamaması gibi durumlar yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa ise (Örneğin; yüklenici 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ruhsat alma şartlarını düzenleyen 22.maddesine uygun olmayan bir başvuruda bulunmuş ise ya da yüklenici inşaat sözleşmesinde belirlenen projeye aykırı şekilde iş yürüterek temel üstü ruhsatının verilmemesine veya başlanan inşaatın durdurulmasına neden olmuş ise) artık bu durumda ifa imkânsızlığından bahsedilemez. Yüklenici projeye ve imar mevzuatına aykırı kısımları düzelterek doğru dürüst ifada bulunmak zorundadır. Aksi halde Borçlar Kanunu madde 96 uyarınca sorumluluğu söz konusu olacaktır.(6) Ayrıca inşaat sözleşmesindeki projeye ya da imar mevzuatına aykırılıktan doğan gecikme karşısında, iş sahibi Borçlar Kanunu’nun 106-108 maddelerine göre yükleniciyi temerrüde düşürme ve sözleşmeden dönme imkânına sahip olacaktır.(7)

Belirtmek gerekir ki, Borçlar Kanunumuzda borçlunun sorumlu olduğu ifa imkânsızlığı özel olarak açık bir şekilde düzenlenmemiştir. Bu nedenle, borca aykırılıkta alacaklının zararını tazmin yükümlülüğü BK 96.madde hükmüne tabi olacaktır. Borçlunun imkânsızlıktan sorumlu olmadığı hallerde ise BK madde 117 uygulama alanı bulacak, borç sona erecektir.(8) Fakat eser sözleşmesine ilişkin Borçlar Kanunu’nun 371. maddesinde kusursuz imkânsızlık halinin özel olarak düzenlendiğini görüyoruz. Madde’ye göre müteahhit öldüğünde ya da sunu’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kalması halinde, eser sözleşmesi müteahhidin şahsı nazara alınarak yapılmış ise münfesih olur. Madde metninde “sunu’u taksiri olmaksızın işi bitirmekten aciz kalması” ibaresi kusursuz imkânsızlığı ifade etmektedir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, “bu takdirde yapılan miktarın kullanılması kabil ise iş sahibi onu kabule ve bedelini vermeye mecburdur” şeklindedir. Bu ifade, tarafların birbirinden edindikleri her şeyin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini öngören Borçlar Kanunu 117.maddesinin ikinci fıkrasındaki genel imkânsızlık hükmünden ayrılmaktadır.(9) Özellikle inşaat sözleşmelerinde bu durum önem taşır. Zira henüz bitirilmemiş bir inşaata oturma izni alınamayacağı için bu anlamda daima “kullanılamaz” olacaktır. Oysa bu sonuç Borçlar Kanununun 371.maddesinin ikinci fıkrasının amacına aykırı olacaktır. Bu nedenle burada “kullanılma” geniş yorumlanmalı ve yasanın amacına uygun olarak “iş sahibinin işine yarama” olarak anlaşılmalıdır. Şayet yapılmış kısım bir şekilde iş sahibinin işine yarayacak ise kusursuz imkânsızlık durumunda müteahhide orantılı bedel ödenmelidir.

Yüklenicinin kendi kusuruyla inşaat sözleşmesine konu inşaat için ruhsat alamaması ya da başlanılan inşaatın projeye aykırılık nedeniyle durdurulmasına sebebiyet verdiği durumlarda, iş sahibinin Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre yükleniciyi temerrüde düşürüp gerekirse seçimlik haklarından sözleşmeden dönmeyi seçebilmesi olanağı inşaat sözleşmesine konu borcun muaccel olmasına bağlıdır.(10) Başka bir ifadeyle henüz vadesi gelmemiş bir borcun ihlalinden söz edilemeyeceğinden dolayı [acze düşen, iflas eden veya hakkında takip semeresiz kalan borçluya karşı, teminat vermediği takdirde, vadeden önce dönme hakkını düzenleyen] Borçlar Kanunu madde 82 ayrık olmak üzere, Borçlar Hukukunun genel hükümlerine göre temerrüt için borcun vadesinin gelmesi beklenecektir.

Mevcut imar mevzuatına göre alınan temel üstü ruhsatına göre başlanan bir inşaat için daha sonradan imar plânlarının değişmesi nedeniyle inşaatın yasaklanması halinde, başka bir ifadeyle sözleşmenin kurulmasından sonra hukuki imkânsızlık nedeniyle edimin ifa edilemez hale gelmesi durumunda; üstünde durulması gereken iki husus ortaya çıkacaktır. İlk olarak, mevcut imkânsızlığın taraflar arasındaki inşaat sözleşmesine etkileri, ikinci olarak da imar plânını değiştiren idareyle taraflar arasındaki ilişkiler.

Borçlar Kanunu madde 117, tarafların kusuru olmaksızın sözleşme sonrası meydana gelen hukuki imkânsızlık halinde edimi imkânsız hale gelen tarafın borcunun sona ereceğini öngörmüştür.(11) Bunun yanında anılan maddenin 2.fıkrası bir tarafın borcu ifası imkânsızlaştığı için sona erince, karşı tarafın da kendi borcundan kurtulacağını, diğer bir ifadeyle, borcun ifası imkânsızlaştığı için borçtan kurtulan tarafın, karşı taraftan alacak hakkını da kaybedeceğini düzenlemiştir. Eğer borcunun ifası imkânsızlaşan borçlu, alacağını önceden tahsil etmişse, elde ettiği miktarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etmek zorunda kalacaktır.(12) Yargıtay sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca dava konusu uyuşmazlıklarda müteahhidin arsa sahibinin mal varlığında yaratılan artı değerleri isteyebileceğini, ancak kar yoksunluğu isteyemeyeceğini belirtmektedir.(13)

İmar planını değiştiren idare ile taraflar arasındaki ilişkiler hakkında şunları söyleyebiliriz. Sonradan imar plânlarının değişmesi üzerine, değişiklikten önceki plânlara göre kişilerin elde ettiği hakların korunup korunmayacağı ve alınan inşaat ruhsatının durumu da önemli bir konudur. Öncelikle söylemek gerekir ki, idari işlemler yürürlüğe girdikten sonra ileriye dönük olarak hüküm ve sonuç doğururlar. Bu kuralın istisnası ise “geri alma” işlemi olup, bu halde sonraki idari işlem geçmişe etkili olarak hüküm ve sonuç doğuracaktır. Oysa idari işlemde “değişiklik” yapılmasında değişiklik, yapıldığı tarihten sonrası için hüküm doğurur. İmar plânları düzenleyici işlemler olduğundan kural olarak hak doğurmazlar. Başka bir ifadeyle sadece önceki imar plânına dayanarak kazanılmış hak iddiasında bulunulamaz. Hak doğuran işlemler(inşaat ruhsatı verilmesi gibi) bireysel idari işlemlerdir. İmar plânın değişmesi, bireysel idari işlemleri etkileyecekse işte bu halde kazanılmış haklara saygı ilkesi gündeme gelecektir.(14) Uygulamada, uzun bir süre Danıştay bu konuyla ilgili olarak çelişkili kararlar vermiştir. 1983’de verdiği bir kararda; “…eski plâna göre yapılan iki katı müktesep hak teşkil eden yapının sonradan yapılan imar plânı değişikliği ile umumi hizmetlere ayrılan yerde kalması nedeniyle ruhsatın 3.katla ilgili bölümünün iptalinde isabetsizlik bulunmadığı…”(15) na hükmetmiş ancak 1984’de verdiği bir kararda ise, “…imar plânında değişiklik yapılarak kat adedi düşürüldüğünden, plân değişikliğinden önce verilen ruhsat üzerine yapılmakta olan yapının 4.kat kolonu atılmış durumdayken durdurulmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı…”(16) nı belirtmiştir.(17)

Son dönemde Danıştay’ın bu konuda ki kararları bir düzene girmiş, mevcut imar plânına uygun şekilde alınan inşaat ve iskân ruhsatlarına göre fiilen yapılmış bölümlerin ve katların kazanılmış haklara saygı ilkesine göre korunacağı benimsenmiştir. Danıştay kararlarında kazanılmış hakların kapsamını belirlerken; yalnızca yapı izin belgesinin mevcut imar mevzuatına uygun alınıp alınmasına bakmayarak, bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviyeyi de ölçü almaktadır. (18)

Bunun yanında Danıştay, imar plânı değişikliği nedeniyle kişilerin uğradığı maddi ve manevi zararların idarenin sorumluluğu ilkesine göre ilgili belediyece tazmin edilmesi gerektiğini belirtmekte ancak ortada verilmiş bir inşaat ruhsatı ve buna göre başlanmış bir inşaat yoksa sadece imar durumu değişmesi sebebiyle değer kaybına bağlı tazminatı kabul etmemektedir.(19)

Danıştay kararlarından anlaşıldığı üzere; imar durumundaki değişikler sonucu inşaatın, inşaat sözleşmesinde öngörüldüğü şekilde yapılamaması ihtimali mevcuttur. Peki, ama bu durumda ortaya çıkan zarardan kim sorumlu olacaktır?

Böyle bir durumda hem iş sahibinin hem de müteahhidin iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan koşulların önemli ölçüde değiştiği kuşkusuzdur. Zira olası bir imar plânı değişikliğiyle tarafların sözleşmeyle meydana getirmek istedikleri yapının önemli azalmalar, kısıtlamalar olmadan meydana gelmesi mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda Borçlar Kanunu madde 117 anlamında bir ifa imkânsızlığı olmamasına rağmen tarafların, sonradan değişen bu şartlar eğer sözleşmenin kurulması aşamasından önce de mevcut olsaydı bu inşaat sözleşmesini yapmayacakları açık bir şekilde belli olabilir. Artık bu şartlar altında taraflar bu sözleşmeyle bağlı tutulamazlar. Diğer yandan Borçlar Hukukunun temel ilkelerinden olan ahde vefa ilkesi de göz önüne alındığında, sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur. Hukukta bu karşıtlık dayanağını dürüstlük kuralından alan, (Clausula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmeyen hal kuralı ile sözleşmenin değişen koşullara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.(20) Bu takdirde sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanmasını taraflardan herhangi birisinin talep edebilmesi gerekecektir. Sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanması ilkesi doktrinde kabul görmüş olup, Yargıtay da kararlarında çağdaş hukukun bir gereği olan uyarlama taleplerine olumlu yaklaşmaktadır.(21)

Uyarlama sonucu Yargıtay gerekirse elde kalan veya eksik yapılmış olan inşaatta tarafların paylaşım oranlarını değiştirmektedir.(22)

1. “OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, s.306-309
2. “…olaya “akit görüşmelerinden doğan sorumluluk” ( CULPA IN CONTRAHENDO ) kurallarıyla bakılması gerektiğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Gerçekte de; akit bir süreçtir. Akit kurulmadan önce taraflar; aktin muhtevası, şartları içerdiği hak ve yükümlülükler üzerinde görüşmeler yaparlar; bu görüşmeler kısa veya uzun sürebilir. Görüşmelerin başlamasıyle görüşmeciler arasında hukuki bir ilişki kurulur. Bu ilişki akit benzeri bir güven ilişkisidir. Güven ilişkisi MK. md. 2/1’de düzenlenmiş bulunan dürüstlük kuralına dayanır. Buna göre görüşmeler esnasında, görüşmecilerin akdin muhtevası ve şartları hakkında birbirlerini aydınlatması dürüstlük kuralına uygun davranması, birbirlerinin kişilik ve mal varlığı değerlerine zarar vermemek için gerekli özeni göstermesi, koruma yükümlülüklerine uyması gerekir. Görüşmeciler bu yükümlülüklere kusurlu olarak aykırı davranıp görüşmelerin başlamasıyla aralarında kurulmuş bulunan güven ilişkisini ihlal ettikleri takdirde bundan doğan zarardan sorumludurlar.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1995/9375 K. 1995/9860 T. 13.11.1995 “Kaldı ki, dava dilekçesinde sözleşmenin ifa edilmemesi yanında sözleşmenin kurulacağı ve ifa edileceğine güvenilerek sözleşme öncesi görüşmelerden doğan sorumluluğa da dayanılmıştır. Doktrinde “culpa in contrahendo” olarak adlandırılan bu tür sorumluluğun da tazminat talebine dayanak yapılabileceği kuşkusuzdur. Mahkemece bu yönler üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiştir.” Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E. 2005/1932 K. 2005/479 T. 28.4.2005
3. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, s.164
4. “OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, s.74-75
5. “O halde, öncelikle araştırılması gereken husus, taşınmazın sözleşmedeki amaca uygun biçimde imara müsait duruma getirilip getirilemeyeceği olmalıdır. Bu konuda mutlak imkânsızlık olduğu saptanırsa, imar mevzuatı kamu düzenine ilişkin olmakla mahkemece durumun doğrudan dikkate alınması ve BK. 20. madde hükmünce akdin batıl olduğu gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/1995 K. 1997/2319 T. 1.5.1997 “Görülüyor ki, hukuki işlemin yapıldığı tarihte gerek taşınmazın imarlı olmayışı ve gerekse bazı paydaşların sözleşmeye katılmayışından ötürü akdin ifasında olanaksızlık vardır ( Bk. M. 20 ).” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1999/1573 K. 1999/3113 T. 13.9.1999 “…Bu haliyle sözleşme konusunun imkânsız bulunduğu, bu imkânsızlığın da sözleşmenin yapılmasından önce var olan objektif imkânsızlık olduğu ortadadır. Bu durumda Borçlar Kanunu 20/1. maddesi uyarınca sözleşme batıl olduğundan davanın reddine karar verilmesi yerine geçerli bir sözleşme varmışçasına yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2001/2101 K. 2001/4508 T. 11.10.2001 “…imkânsızlık borcu sona erdiren nedenlerden biridir. İfa imkânsızlığının sözleşme yapılmadan önce olduğu saptanırsa (örneğin, arsanın kamulaştırılmış olması, yeşil alan veya kamu hizmetine tahsis edilmiş bir yer sayılması gibi… ) sözleşme konusu iş herkes için “objektif olarak” imkânsız olacağından bu sözleşme butlanla batıldır ( BK.20 ). Bu gibi durumlarda sözleşme geçersiz sayılacağından, geçersiz sözleşmeye dayanılarak istemde bulunulamaz.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2003/6203 K. 2004/3318 T. 14.6.2004 “…İfa imkânsızlığı sözleşme yapılmadan önce varsa ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise sözleşme geçersizdir… Davalı yüklenici ile haricen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış bu defa aynı tapu kaydı önceki yüklenici tarafından davalıya devredilmiştir. Ancak, bu yere inşaat yapımı için gerekli ruhsat alınamamıştır. Davacılara ait parsel açısından sözleşmenin yapıldığı aşamada objektif imkânsızlık bulunmaktadır. Bu haliyle sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak kaçırılan fırsat kapsamında olumsuz zarar istenemez. Ancak geçersiz sözleşmeye rağmen taraflar kendi edimleri yönünden ifada bulunmuşlarsa sebepsiz zenginleşme ilkeleri doğrultusunda işlem yapılıp iade edilmesi gerekir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/1974 K. 2006/2012 T. 5.4.2006
6. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, s.165
7. “Tam karşılıklı sözleşmelerden olan istisna sözleşmelerinde borçlunun ( müteahhidin ) kendi kusuruyla işi teslim gününde bitirmeyerek temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları hakkında Borçlar Kanunu’nda özel bir hüküm yer almamaktadır. Genel hükümlerde ( madde 106-108. ) tam karşılıklı sözleşmelerde borçlunun temerrüdü düzenlenmiştir. O halde, ortada kanun boşluğu yoktur ve Hukuk Genel Kurulu kararında da belirtildiği üzere, içtihadı birleştirmeye konu olaylarda uygulanacak kanun hükümleri Borçlar Kanununun 106-108. maddeleridir.” Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu E. 1983/3 K. 1984/1 T. 25.1.1984 “…Davacılar ile davalı Uğur T. arasında 2.7.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır… Yükleniciler sözleşmede kararlaştırılan süre dolduğu halde arsa sahiplerine karşı olan edimlerini yerine getirmekte temerrüde düşmüşlerdir. Bu durumda arsa sahiplerinin BK.nun 106. maddesi uyarınca fesih hakları doğmuştur.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/534 K. 2005/1536 T. 16.3.2005 “…Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türü olup iki tarafa hak ve borç yükleyen sözleşmelerdendir. …Karşılıklı borçlanmayı içeren bir sözleşmede iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde; Borçlar Yasası’nın 106. maddesi hükmü, öteki tarafa üç seçimlik hak tanımaktadır. Sözleşmenin direngen olmayan tarafı her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararının giderilmesini veya sözleşmenin yerine getirilmesinden ve gecikme nedeniyle ödence isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek, edimin ifa olunmaması ve bu kapsamda borcun ödenmemesinden doğan zararı için ödence isteyebilir ya da sözleşmeyi bozabilir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2005/533 K. 2005/5448 T. 14.10.2005
8. ” OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995, s.290-295
9. “ÖZ, Turgut”, “İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat”, İstanbul,2006, s.160-161
10. “ÖZ, Turgut”, “İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi”, İstanbul, 1989, s.154-155
11. “…sözleşmenin akdinden sonra mutlak imkânsızlığın ortaya çıktığı hususu kesinlik kazanmıştır. Bu durumda, arsa sahiplerinin ve davalı yüklenicinin iradesi dışındaki sebeplerle akdin ifasının imkânsızlaştığı anlaşıldığından, davada yer almayan diğer arsa sahiplerinin feshe karşı çıkmalarının sonuca etkisi bulunmamaktadır. Böyle olunca mahkemece yapılacak iş B.K. 117. maddesi gereğince akdin feshine karar verilmesinden ibarettir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/4191 K. 1997/5347 T. 12.12.1997 “…davalının davacıya villa sattığı, villanın bulunduğu sitenin davalıya ait tapuda kayıtlı bölümüne sosyal tesislerin yapıldığı ancak belediye ile çıkan uyuşmazlık sonucu sosyal tesislerin yeşil alanda kalmış olması nedeniyle yıkım kararı verildiği ve yıkımın gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Davalı sözleşmede taahhüt ettiği edimini yerine getirmiştir. Daha sonra ortaya çıkan hukuki durum nedeniyle sosyal tesisler hakkında yıkım kararı alınmış olması ileride yıkılmış olması halinde davacının villasının değer kaybedeceğine ilişkin talep, davalı tarafından edim yerine getirildiğinden ve BK.117. maddesi gereğince borçlunun kusuru olmaksızın ifa imkânsızlığından kaynaklandığından istenemez.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2002/4251 K. 2002/6600 T. 4.6.2002 “…taraflar arasında imzalanan sözleşmeden sonra imar durumunun değişmesi sebebiyle sözleşmeye uygun inşaat yapılamayacağının anlaşılmasına, bu durumda akdin B.K.117. maddesi uyarınca son bulduğunun kabulünün gerekmesine göre sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2004/1009 K. 2004/5441 T. 27.10.2004
12. ” OĞUZMAN/ÖZ”, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul,1995,s.424, “Tekinay/Akman/Altop, s.1011, “DURAL”, “Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık”, s.114
13. “…Üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan 1 ve 37 parsellerin tevhit işlemlerinin mümkün olmayışı nedeniyle sözleşmenin imkânsız hale geldiği hususunda tarafların bir uyuşmazlıkları bulunmadığı gibi, bu yön bilirkişi raporuyla da saptanmıştır ( BK. m. 117 ). Bu bakımdan yanlar sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca verdiklerini birbirlerinden isteyebilir. Burada istenebilecek şeyler, karşı yanın mal varlığında yaratılan artı değerlerdir. Davacı yükleniciler birleştirilen Kartal Birinci Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 96/1 esas sayılı dosyasında davalı arsa sahibine Alman Markı olarak ödemeler yaptığını, her parsel için gerek tevhit, gerekse müstakil inşaat yapılmak üzere çalışmalarda bulunduklarını, bu arada proje çizdirdiklerini iddia etmiştir. Davacılar, davalı arsa sahibinden kar yoksunluğu isteyemezler ise de, davalıya yapılan ve iadesi gereken para ödemelerini ve davalının arsa payı oranında mal varlığına kattığı değerleri talep edebilir. Öyleyse mahkemece davacıdan, davalıya yapılan ödemeler tutarının ne olduğu açıklattırılmalı ve kanıtlanırsa bu ödemeler ile yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucu arsa için davalı yararına olan değerler bulunmalı, böylece bunların toplamı hüküm altına alınmalıdır.” Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 1997/1139 K. 1997/2483 T. 12.5.1997
14. “SANCAKDAR, Oğuz”, “Belediyenin İmar Plânını Yapması-Değiştirmesi ve İptal Davası”, Ankara, 1996, s.154-155
15. Danıştay 6.Daire E.81/1983 K.83/939 T.3/3/1983
16. Danıştay 6.Daire E.79/1943 K.84/1468 T.29/3/1984
17. “…Olayda, yıkımına karar verilen 3. kat inşaatın davacı tarafından ruhsat alınarak yapılmış, daha sonra da iskân ruhsatı alınmış olması nedeniyle davacının, yıkımına karar verilen yapı nedeniyle uğradığı zararın tazmin edilmesi gerektiği tartışmasızdır. İdarenin hizmet kusuru nedeniyle zararı tazmin edilecek olan davacının, gerçek zararının tespitinde, bu zararın gerçekleştiği tarihin birim fiyatları üzerinden hesaplama yapılması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire E. 2002/5832 K. 2003/3421 T. 2.6.2
18. “…Davacılar tarafından ileri sürülen kazanılmış hak iddiasına gelince, Danıştay’ın süregelen içtihatlarında, kazanılmış hakların tespitinde yapı izin belgesinin düzenlenmiş bulunması yeterli olmayıp, bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviye ölçü olarak alınmaktadır. Olayda da, yukarıda sözü edilen ruhsatın yürürlükte olduğu dönemde inşaata başlamış olması ve Anayasa Mahkemesinin iptal kararına kadar taraflarca ulaşılan seviyenin kanıtlanması halinde bu kısımların kazanılmış hak olarak değerlendirilmesinin yapının yıkımına ilişkin davada incelenmesi gerekmektedir.” Danıştay6. Daire E. 1991/482 K. 1991/3229 T. 24.12.1991 “…Davacı, imar plânında konut alanında kalan taşınmazı üzerinde yaptırmak istediği inşaat nedeniyle davalı idareye başvurmuş, 31.12.1992 gününde inşaat ruhsatını almış, inşaatın verilen ruhsata uygun olarak tamamlanması üzerine de 22.9.1994 gününde yapı kullanma izni belgesini almıştır. Bu işlemler nedeniyle davacının hatası, hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadığı gibi söz konusu inşaat o tarihte yürürlükte olan imar plânına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiştir. Böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan davacının artık kazanılmış hakkı doğmuştur. Bu durumda, verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra, söz konusu taşınmazın bulunduğu yeri konut alanı olarak belirleyen imar plânı değişikliğinin 17.5.1995 günlü mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle iptal edilmesinde hukuka uyarlık bulunamamaktadır.” Danıştay 6. Daire E. 1997/6294 K. 1998/5931 T. 3.12.1998 “…Olayda, 24.10.1995 günlü inşaat ruhsatı, verildiği tarihte yürürlükte olan imar plânına uygun olarak düzenlenmiş, bu ruhsata dayalı olarak inşaata başlanılmış, anılan plânın 22.5.1997 tarihinde İdare Mahkemesince iptal edilmesine karşın inşaat mühürlenmeyerek devamına izin verilmiştir. Davalı idarece iptale ilişkin Mahkeme kararının onandığı 26.11.1998 tarihi itibariyle dahi işlem yapılmamış, yeni plânın yürürlüğe girdiği tarihten yaklaşık 2 yıl sonra inşaat ruhsatı iptal edilmiştir. Bu durumda, davalı idarece 22.5.1997 günlü Mahkeme kararının gereğinin yerine getirilmesi için ancak 25.2.2000 gününde bir işlemin tesis edilmesi ve inşaat ruhsatının iptal edildiğinden bahisle tadilat projesi yapılmasının da istenilmesi nedeniyle arada geçen bu sürede yapımına devam edilen inşaatın bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının korunması zorunlu olduğundan, bu hususun göz önünde bulundurulması suretiyle İdare Mahkemesince yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir”. Danıştay 6. Daire E. 2003/6430 K. 2004/948 T. 20.2.2004 “…İnşaat devam ederken idare mahkemesi kararıyla alanda kat artışı getiren imar plânı değişikliğinin iptaline karar verilmiş, ancak davalı idarece iptal hükmü uyarınca kararın verildiği tarihte inşaatın durdurulması gerekirken bu tarihten sonra 5.7.2001 tarihinde yapının mühürlenmesi yoluna gidilmiştir. Davacının yapısı için inşaat ruhsatının düzenlenmesi kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da İdare Mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası, hilesi ya da kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda, mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Olayda ise imar plânı değişikliğinin iptaline ilişkin idare mahkemesi kararının 10.11.1998 tarihinde verilmesine ve davacıya 20.3.1999 gününde yapı kullanma izni verilmesine karşın davalı idarece yapı bittikten sonra 20.4.2001 günlü işlemle inşaat ruhsatının, 17.7.2001 günlü işlemle de yapı kullanma izninin iptal edildiği ve yapı tatil zaptının 5.7.2001 tarihinde düzenlenerek yapının mühürlendiği anlaşıldığından, yıkım kararının alındığı tarihte davacının kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur. Bu durumda, söz konusu taşınmazın bulunduğu alanda kat artışı getiren imar plânı değişikliğinin 10.11.1998 günlü mahkeme kararı ile iptal edildiği gerekçesiyle yapı bittikten sonra inşaat ruhsatı iptal edilerek yapının yıktırılmasına ilişkin işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” Danıştay 6. Daire E. 2002/607 K. 2004/344 T. 2.6.2004 “…Bir bölgede yapılaşmaya olanak veren imar plânı mahkemece iptal edildiği takdirde iptal tarihine kadar ilgilinin hilesi, hatası ya da kusuru olmadan yapıya ruhsatına uygun olarak devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece inşaatın mühürlenmesi, yapının bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının ise kazanılmış hakkın varlığı nedeniyle korunması gerekmektedir.” Danıştay 6. Daire E. 2003/6692 K. 2005/3650 T. 17.6.2005
19. “…İmar plânı değişikliğinden önceki imar durumuna uygun olarak düzenlenen proje nedeniyle yapılan masrafların plân değişikliğinden önce henüz inşaat ruhsatının alınmaması, imar durumunun geçersiz kalması göz önünde bulundurularak belediyenin hizmet kusuru bulunmaması gerekçesiyle tazminat isteminin reddi…” Danıştay 6. Daire E.83/1277 K.84/3059 T.19.11.1984 “…Binanın önünden geçen yolun imar plânı değişikliği yapılarak oto üst geçidine bağlanmak suretiyle yükseltilmesi sonunda binanın ön yüzünde eski yol ile hemzemin bulunan giriş ve iki dükkânın yol zemininden aşağıda kalması sonucu uğranılan zararın tazmini gerektiği…” Danıştay 6. Daire E.86/296 K.86/553 T.28.5.1986
20. “Av.Celal Ülgen”, “Dövizle Borcu Olanlar İçin UYARLAMA DAVALARI”, İstanbul, 2001
21. “…Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa- Pacta Sund Servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hâsıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK Md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus – Beklenmeyen hal şartı – sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1998/5829 K. 1998/7843 T. 15.10.1998 “…Ahde vefa ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet olunmalıdır. Sözleşmeye bağlılık kuralı hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasında mevcut olan denge, ekonomik şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak boyutta bozulabilir, işte edimler arasındaki dengeyi aşırı derece bozan harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki olağanüstü yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi hallerde sözleşmeye bağlılık ilkesi ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Bu adaletsiz sonuçları bertaraf etmek için, bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır, işte edimler arasındaki dengenin, olağanüstü değişmeler yönünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi ve belki de imkânsız hale getirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. Bu gibi hallerde emprevizyon veya clausula rebus sic stantibus kavramı çerçevesinde kurulmuş olan bir sözleşmede değişikliklerin yapılması, hâkimin sözleşmeye müdahalesi istenebilecektir. Öğreti ve uygulamada akdi uyarlama benimsenmiştir…” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2001/15-402 K. 2001/459 T. 30.5.2001
22. “…Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflara isabet edecek bağımsız bölümler, başka bir anlatımla, taraflara isabet edecek arsa payları belli olduğu için, bu tür sözleşmelerde işin bedeli götürüdür. BK’nın 365/2

Ya boş bir arsaya bina yapılması veya var olan bir binanın yeniden yapılması için müteahhit (yüklenici) veya inşaat şirketleri ile arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yaparlar. Bu sözleşmeler özensiz hazırlandıysa veya uzmanlardan yardım alınmadıysa inşaat aşamasında pek çok sıkıntı yaşanır. Sonunda inşaat şirketi veya müteahhit ile arsa sahipleri mahkemelik olur veya inşaatın bitmesi sürüncemede kalır.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın yerleşik görüşü de bu doğrultudadır (1).Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Ancak bu geçersiz sözleşmeye rağmen inşaatın çoğu bitmişse, arsa sahibi “bu sözleşme geçersiz, ben arsayı veya daireyi vermiyorum” diyemez. Bu geçersizlik işin başında veya ortasına yakın bir aşamada ileri sürülebilir, işin çoğu bittikten sonra kötüniyetli olarak “bu sözleşme geçersiz” denemez.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır (2). Bunun yanı sıra, inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması faydalı olacaktır. Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yararlı olacaktır.

Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekaletlerin alınmış olması gerekmektedir.

İnşaat süresi, sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, genelde belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar. Bu nedenle ruhsat alınması için, sözleşmede mutlaka belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından inşaatın başlangıcı sürüncemede bırakılarak, arsa sahiplerinin mağdur olmalarına sebebiyet verilebilir. İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilmelidir.

Sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılabilir. İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.

Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda, uzman bir heyet oluşturularak, inşaatta kullanılacak malzeme detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesi oldukça faydalı olacaktır. Bu gibi detaylar üzerinde sözleşme ile ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde taraflar arasında çıkabilecek olası uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir.

Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da tarafların haklarını güvence altına almak için bir yoldur. Yine sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Yıkılan binaya ilişkin ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat verilmesi veya alınması da bu tip sözleşmelerdeki en önemli konulardandır.

İnşaat sözleşmelerindeki bir başka önemli konu, inşaat bittikten sonra binanın veya sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağıdır. İnşaat şirketleri yapılan işlemler için vekalet aldığından, ellerinde bulunan bir “yönetim planı”nı tapuya işletirler. Oraya özgü bir yönetim planı hazırlanmadığından, bina bitip oturmaya başlanınca masraflarla veya ortak yerlerin kullanılması ile ilgili birçok can sıkıcı sürprizle karşılaşılabilir. Bu yüzden mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme koyulması ve yönetim planı için konunun uzmanlarından yardım alınması gereklidir.

Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bu konular uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve tüm olasılıklar düşünülerek ayrıntılı düzenlemeler içermelidir.

Ayrıntılı bilgi için Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu:
Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanmasında önemli konular

(1) Y. 15. HD. 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. nolu kararı.
(2) YHGK. 06.10.2004 tarih, 2004/13-420 E., 2004/443 K. nolu kararı.

Bir araba sahibi olmak, yaşınız kaç olursa olsun hem çok keyiflidir hem de önemli bir ihtiyaçtır. Bu amaçla sıfır bir otomobil ya da ikinci el araba araştırırken bir yandan da yakıt masrafını nasıl düşüreceğinizi hesaplıyorsanız, sizin için faydalı olabilecek önerilerimiz var.

Araba kullanırken yaşanan en büyük endişelerden biri yakıt masrafıdır. Zira özellikle ülkemizde benzin fiyatları ve ona alternatif yakıt türlerinin örneğinin lpg fiyatlarının litre fiyatının kişi başına düşen ortalama gelire göre oldukça düşük olması, araç sahiplerini bu konuda dikkatli olmaya ya da daha titiz olmaya itiyor.

Yakıt Masrafını Nasıl Azaltırım?

Aracın motor devrini dakikada 2.000 ile 3.000 arasında tutmaya özen gösterin.
Eğer trafik nedeniyle ya da ışıklarda 2 dakikadan uzun bekleyecekseniz motoru mutlaka durdurun.
Dur-kalk yapmak, yakıt tüketimini arttıran en önemli nedenlerden biridir. Eğer daha uzun bile olsa alternatif bir yolda daha az dur-kalk yapacaksanız o yolu tercih edin. Ayrıca böyle uzun yollarda dur-kalk yapmazsanız diğer kısa yoldakine göre daha az yorulursunuz.
Lastik basıncı da yakıt tüketiminde önemli bir etkendir. Bu nedenle aracınız için önerilen lastik basıncını korumaya dikkat edin ve sıklıkla kontrol edin.
Camların açık kalması ya da bazı araçlarda tavanın açık olması arabanın rüzgara karşı direnç göstererek motoru zorlamasına bu da daha fazla yakıt harcamasına neden olur.
Klima kullanımı da yakıt tüketimine etki eder. Bununla beraber varsa anfi ve buğu önleyici de bir parça daha fazla yakıt harcamanıza neden olabilir.
Bazı arabalarda bulunan kış modu da kaymayı önleyen çok güvenli bir teknik önlem olmasına rağmen yakıt tüketimini arttırır.
Motor bakımını yaptırmanız da yakıt masrafınızı düşürebilir. Zira motor yeterince bakımlı değilse, yağı eskiyse çalışırken zorlanır ve bu da daha fazla enerjiye ihtiyaç duyarak yakıt masrafını arttırır.
Hız sabitleyici kullanmak ya da aracınızda bu özellik yoksa belirli bir hızda ilerlemek, yakıt masrafınızı azaltacak bir önlemdir. Aniden hızlanmak, motora birden yüklenmek anlamına geleceği için yakıt tüketimini arttırır.

Az Yakan Arabalar Hangileri?

Belirli model ya da marka için “bu araba az yakıyor” demek doğru olmaz. Ancak bazı özellikleri taşıyan motorlu taşıtların daha az yakacağını öngörmek mümkün. Peki, nedir bu arabanın az yakmasını sağlayan özellikler?

Arabanın ağırlığı yakıt masrafını arttırır. Dolayısıyla “küçük ve hafif arabalar daha az yakıyor” demek yanlış olmaz.
1,3 litre ya da 1,4 litre motor araçlar genellikle diğerlerine göre daha az yakarlar.
Arabanın yeni olması da yakıt masrafını düşüren bir etkendir. Zira arabanın yaşı ne kadar gençse motoru o kadar yeni olacaktır. Yeni motor da zorlanmadan çalışacağı için daha az yakıt tüketir.

Hayalinizdeki Az Yakan İkinci El Arabayı eserdar.com’da Bulun!

Online açık artırma ile ikinci el araba alabileceğiniz eserdar.com, yakıt konusunda son derece ekonomik kullanım sunan otomobil seçeneklerini sizinle paylaşıyor. Benzinli ya da dizel gibi farklı yakıt tüketimi tiplerini bir arada sunan geniş seçenek havuzu ile eserdar.com, 1.3, 1.4, 1.6 gibi farklı motor hacimlerinden size uygun olanı bulmanızı da kolaylaştırıyor.