KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE DİKKAT EDİLECEK KONULAR
Ya boş bir arsaya bina yapılması veya var olan bir binanın yeniden yapılması için müteahhit (yüklenici) veya inşaat şirketleri ile arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yaparlar. Bu sözleşmeler özensiz hazırlandıysa veya uzmanlardan yardım alınmadıysa inşaat aşamasında pek çok sıkıntı yaşanır. Sonunda inşaat şirketi veya müteahhit ile arsa sahipleri mahkemelik olur veya inşaatın bitmesi sürüncemede kalır.
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın yerleşik görüşü de bu doğrultudadır (1).Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Ancak bu geçersiz sözleşmeye rağmen inşaatın çoğu bitmişse, arsa sahibi “bu sözleşme geçersiz, ben arsayı veya daireyi vermiyorum” diyemez. Bu geçersizlik işin başında veya ortasına yakın bir aşamada ileri sürülebilir, işin çoğu bittikten sonra kötüniyetli olarak “bu sözleşme geçersiz” denemez.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır (2). Bunun yanı sıra, inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması faydalı olacaktır. Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yararlı olacaktır.
Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekaletlerin alınmış olması gerekmektedir.
İnşaat süresi, sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, genelde belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar. Bu nedenle ruhsat alınması için, sözleşmede mutlaka belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından inşaatın başlangıcı sürüncemede bırakılarak, arsa sahiplerinin mağdur olmalarına sebebiyet verilebilir. İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilmelidir.
Sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılabilir. İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.
Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.
Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda, uzman bir heyet oluşturularak, inşaatta kullanılacak malzeme detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesi oldukça faydalı olacaktır. Bu gibi detaylar üzerinde sözleşme ile ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde taraflar arasında çıkabilecek olası uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir.
Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da tarafların haklarını güvence altına almak için bir yoldur. Yine sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Yıkılan binaya ilişkin ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat verilmesi veya alınması da bu tip sözleşmelerdeki en önemli konulardandır.
İnşaat sözleşmelerindeki bir başka önemli konu, inşaat bittikten sonra binanın veya sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağıdır. İnşaat şirketleri yapılan işlemler için vekalet aldığından, ellerinde bulunan bir “yönetim planı”nı tapuya işletirler. Oraya özgü bir yönetim planı hazırlanmadığından, bina bitip oturmaya başlanınca masraflarla veya ortak yerlerin kullanılması ile ilgili birçok can sıkıcı sürprizle karşılaşılabilir. Bu yüzden mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme koyulması ve yönetim planı için konunun uzmanlarından yardım alınması gereklidir.
Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bu konular uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve tüm olasılıklar düşünülerek ayrıntılı düzenlemeler içermelidir.
Ayrıntılı bilgi için Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu:
Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanmasında önemli konular
(1) Y. 15. HD. 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. nolu kararı.
(2) YHGK. 06.10.2004 tarih, 2004/13-420 E., 2004/443 K. nolu kararı.